Notre point de vue est que le marché immobilier résidentiel portugais présente un fort déséquilibre entre l'offre et la demande et jusqu'à ce qu'il soit corrigé, les prix continueront très probablement à augmenter régulièrement dans un avenir prévisible.
Les statistiques montrent qu'il y a une pénurie d'offre de logements et que les licences unitaires sont à leur plus bas niveau.
Si vous comparez les nouvelles maisons mises sur le marché au cours de la période 2011/2020 à la période 2001/2010, le nombre chute d'un étonnant 83% !
Aussi, le parc de maisons existantes n'a augmenté que de 1.36% au cours des 10 dernières années.
Nous voyons trois raisons principales à cette évolution :
- Plusieurs des principaux promoteurs locaux ont fait faillite pendant la grande crise financière et la crise de la dette européenne, et leur dynamique de lancement de nouveaux projets n'a jamais été correctement remplacée sur le marché.
- La Banque centrale exige des banques une allocation de fonds propres plus élevée pour les prêts aux promoteurs immobiliers, ce qui réduit l'incitation des banques à prêter au secteur immobilier. Les prêts aux promoteurs immobiliers qui pèsent dans le portefeuille de prêts de la banque ont chuté de plus de 10 points de pourcentage au cours des 10 dernières années.
- Le processus d'octroi de licences au Portugal est très inefficace et lent.
Du côté de la demande, la situation est tout à fait à l'opposé de la dynamique de l'offre.
Il y a eu d'importants changements structurels dans le profil de la famille portugaise qui obligent le marché à fournir des maisons plus nombreuses et plus petites.
Le nombre de personnes par ménage est passé de 3,1 à 2,4 depuis 30 ans et le nombre de ménages est passé de 3,15 millions à 4,17 millions.
Une grande partie de cette évolution est due à la diminution du nombre d'enfants dans le ménage. Le pourcentage de ménages avec enfants a chuté au cours de la même période, passant de 45% du nombre total de ménages à environ 35% actuellement.
Le ménage d'une personne est passé de 13% à 21% du nombre total de ménages.
Les mariages annuels sont passés de 7,2 pour mille à seulement 2,8 pour mille.
Comme vous pouvez le voir ci-dessus, la seule dynamique de la population locale nécessiterait beaucoup plus de nouvelles maisons.
Cependant, la dynamique de la demande est également tirée par la demande étrangère.
Depuis le début du millénaire, le nombre d'étrangers vivant au Portugal est passé d'environ 200 000 à près de 800 000. Les dernières statistiques annuelles montrent que la population étrangère au Portugal a augmenté d'environ 100 000 personnes en une seule année !
Le pourcentage de maisons achetées par des étrangers dans le nombre total de transactions est passé de moins de 5% il y a dix ans à près de 11% aujourd'hui.
Dans certaines zones riches comme Cascais, le pourcentage d'étrangers dans la population totale approche la barre des 20%.
Rien qu'au cours des cinq dernières années, le nombre total de personnes américaines vivant au Portugal a plus que doublé.
Quel est le moteur de la croissance des étrangers vivant au Portugal ?
D'après notre compréhension, il y a trois moteurs principaux :
- Coût de la vie abordable dans des domaines importants comme l'alimentation, l'éducation et la santé.
- Sécurité, telle qu'exprimée dans les indicateurs internationaux, le Portugal se classe régulièrement dans le top 5 des pays du monde.
- Avantages fiscaux pour les retraités aisés.
Le seul facteur, de notre point de vue, qui a freiné la demande est la hausse des taux d'intérêt par la BCE pour faire baisser l'inflation dans la zone euro.
Environ 93% des prêts hypothécaires au Portugal sont à taux variable et les familles qui ont emprunté subissent désormais l'essentiel d'une politique monétaire plus restrictive.
Nous estimons que la hausse des taux d'intérêt a principalement affecté les zones à revenu faible à intermédiaire et que le marché haut de gamme et les zones privilégiées par les étrangers pour vivre continueront d'être relativement immunisés contre ce contexte négatif.
Le déséquilibre décrit ci-dessus entre l'offre et la demande est structurel et mettra longtemps à être corrigé.
Le projet de loi sur le logement lancé par le gouvernement portugais actuel ne fait qu'effleurer la surface et nous nous attendons à avoir un impact très limité, voire nul, sur le marché résidentiel.
Le Blue Portugal a une vision unique du domaine immobilier car les membres fondateurs ont passé la majeure partie de leur carrière dans les secteurs immobilier et financier et entretiennent des liens solides et de longue date avec les principaux acteurs de ces secteurs au Portugal.
N'hésitez pas à nous parler de cette voie d'investissement. Vous ne le regretterez pas !
