O nosso ponto de vista é que o mercado imobiliário residencial português apresenta um forte desequilíbrio entre a oferta e a procura e até que isso seja corrigido, muito provavelmente os preços continuarão a subir de forma constante no futuro previsível.
As estatísticas mostram que há escassez de oferta de moradias e o licenciamento de unidades está no nível mais baixo de todos os tempos.
Se você comparar as novas casas que chegam ao mercado no período 2011/2020 com o período 2001/2010, o número cai para surpreendentes 83%!
Além disso, o estoque de casas existentes aumentou apenas 1.36% nos últimos 10 anos.
Vemos três razões principais para essa evolução:
- Vários dos principais promotores locais faliram durante a grande crise financeira e o período da crise da dívida europeia, e a sua dinâmica de lançamento de novos projetos nunca foi devidamente recolocada no mercado.
- O Banco Central exige dos bancos maior alocação de recursos próprios para empréstimos a incorporadoras imobiliárias, o que reduz o incentivo aos bancos para emprestar ao setor imobiliário. O peso dos empréstimos a incorporadoras imobiliárias na carteira de crédito do banco caiu mais de 10 pontos percentuais nos últimos 10 anos.
- O processo de licenciamento em Portugal é altamente ineficiente e lento.
Do lado da demanda, a situação é exatamente oposta à dinâmica da oferta.
Registaram-se importantes alterações estruturais no perfil da família portuguesa que obrigam o mercado a disponibilizar mais e mais pequenas casas.
As pessoas por domicílio caíram de 3,1 para 2,4 em relação a 30 anos atrás e o número de domicílios aumentou de 3,15 milhões para 4,17 milhões.
Grande parte desta evolução deve-se ao menor número de crianças no agregado familiar. A percentagem de agregados familiares com crianças caiu no mesmo período de 45% do número total de agregados familiares para cerca de 35% agora.
O agregado familiar unipessoal aumentou de 13% para 21% do número total de agregados familiares.
Os casamentos anuais caíram de 7,2 por mil para apenas 2,8 por mil.
Como você pode ver acima, apenas a dinâmica populacional local exigiria muito mais casas novas.
No entanto, a dinâmica da demanda também é alavancada pela demanda estrangeira.
Desde o início do milénio, o número de estrangeiros a viver em Portugal aumentou de cerca de 200 mil para quase 800 mil. As últimas estatísticas anuais mostram a população estrangeira em Portugal crescendo em cerca de 100 mil pessoas em um único ano!
A porcentagem de casas compradas por estrangeiros no número total de transações aumentou de menos de 5% dez anos atrás para quase 11% agora.
Em algumas áreas afluentes como Cascais, a percentagem de estrangeiros na população total aproxima-se da marca de 20%.
Apenas nos últimos cinco anos, o número total de norte-americanos a viver em Portugal mais do que duplicou.
O que está a impulsionar o crescimento de estrangeiros a residir em Portugal?
Do nosso entendimento, existem três drivers principais:
- Custo de vida acessível em áreas importantes como alimentação, educação e saúde.
- Segurança, expressa nos indicadores internacionais, Portugal posiciona-se consistentemente entre os 5 primeiros países do Mundo.
- Benefícios fiscais para aposentados abastados.
O único fator, do nosso ponto de vista, que tem refreado a demanda é o aumento das taxas de juros do BCE para reduzir a inflação na Zona do Euro.
Cerca de 93% do crédito à habitação em Portugal é a taxa variável e as famílias que contraíram empréstimos sentem-se agora o principal de uma política monetária mais restritiva.
Nossa visão é que as taxas de juros mais altas têm afetado principalmente as áreas de baixa e média renda e o mercado de alto padrão e as áreas privilegiadas por estrangeiros para morar continuarão relativamente imunes a esse cenário negativo.
O desequilíbrio entre oferta e demanda acima descrito é estrutural e levará muito tempo para ser corrigido.
O Projeto de Lei Mais Habitação lançado pelo atual Governo Português apenas arranha a superfície e esperamos ter um impacto muito limitado a nulo no mercado residencial.
A Blue Portugal tem uma visão única na área imobiliária porque os sócios fundadores passaram a maior parte das suas carreiras nos setores imobiliário e financeiro e têm ligações fortes e duradouras com os principais players destes setores em Portugal.
Não hesite em falar connosco neste caminho de investimento. Você não vai se arrepender!
