Un aperçu réaliste du marché en 2026
Le secteur de la résidence par investissement en Europe du Sud est entré dans une phase de consolidation. On observe une diminution du nombre de programmes, un contrôle politique renforcé, une surveillance accrue des dispositifs liés au logement et un débat croissant autour des délais d'obtention de la citoyenneté. Le modèle classique “ acheter un bien immobilier et obtenir la résidence ” ne caractérise plus le marché européen.
En 2026, les investisseurs évaluent la stabilité structurelle, la prévisibilité juridique, les droits de résidence réelle, la situation fiscale, l'efficacité administrative et la nature de l'actif d'investissement sous-jacent.
Le Portugal, la Grèce et l'Italie proposent toujours des programmes de résidence par investissement. L'Espagne, en revanche, n'a plus de programme de visa doré.
L'Espagne en 2026 : la fin définitive du visa doré
L'Espagne a totalement aboli son régime de résidence pour investisseurs. Non seulement la voie immobilière a été supprimée, mais l'ensemble du cadre juridique relatif aux visas d'investisseur a été retiré du système légal.
À compter de 2026, l'Espagne ne propose plus de titre de séjour par investissement à tarif fixe. En revanche, l'écosystème des permis de séjour pour les entrepreneurs, les professionnels hautement qualifiés, les transferts intragroupes et les projets d'entreprises stratégiques demeure actif. Le modèle a évolué : il ne repose plus sur un investissement minimum, mais sur la démonstration d'une valeur économique et d'une activité concrètes.“
Concrètement, l'Espagne se positionne désormais comme une destination attractive pour les talents et les entreprises plutôt que comme un programme de résidence basé sur le capital. Son régime fiscal avantageux pour les expatriés demeure l'un des principaux facteurs de motivation financière pour les professionnels en mobilité internationale.
La Grèce en 2026 : L’immobilier face à la segmentation et aux contraintes opérationnelles
La Grèce reste fortement ancrée dans l'immobilier, mais le programme a été fondamentalement recalibré grâce à une segmentation géographique.
La structure actuelle fonctionne avec des niveaux d'investissement distincts :
- 800 000 € dans les zones à forte demande, notamment Athènes et les îles principales.
- 400 000 € dans les régions secondaires
- 250 000 € pour certaines catégories de conversion ou de restauration de biens immobiliers
Le changement le plus important réside non seulement dans le relèvement des seuils, mais aussi dans l'interdiction formelle de la location de courte durée des logements liés au Golden Visa. La location de type Airbnb n'est plus autorisée dans le cadre de ce programme.
Cela modifie profondément le modèle de rendement pour les investisseurs. La Grèce est passée d'une stratégie “ résidence et location saisonnière potentiellement lucrative ” à une stratégie “ résidence et préservation du capital ou revenus locatifs à long terme ”. Les investisseurs en zones privilégiées sont désormais confrontés à des barrières à l'entrée plus élevées et à une flexibilité réduite dans leurs stratégies de revenus.
Bien que la Grèce demeure attrayante pour ceux qui recherchent une exposition concrète à l'immobilier, elle a connu un réajustement réglementaire plus important au cours des deux dernières années que ses homologues régionaux.
Le Portugal en 2026 : Consolidation du modèle des marchés de capitaux
Le Portugal a recentré son programme sur l'investissement productif. L'immobilier n'est plus un critère d'admissibilité, et la voie phare est désormais… Souscription à un fonds d'investissement de 500 000 €.
La structure de base reste cohérente :
- Investissement minimum de 500 000 € dans un fonds d'investissement ou de capital-investissement éligible.
- Un horizon de maturité minimal typique des fonds aligné sur les délais de résidence
- Une exigence d'allocation nationale orientant la majorité des capitaux vers des entreprises portugaises
Début 2026, aucune modification législative structurelle n'avait supprimé la logique d'allocation nationale dans le cadre du financement par fonds.
La principale spécificité du Portugal réside dans la nature de l'actif. Les investisseurs s'affranchissent des risques opérationnels liés à l'immobilier, tels que la vacance locative, les litiges d'entretien ou la réglementation des locations de courte durée, et assument en revanche les risques liés à la gouvernance du fonds, à l'allocation du portefeuille et au choix du gestionnaire. Ce processus de vérification préalable est différent et souvent plus facile à standardiser pour les investisseurs internationaux.
De plus, le Portugal définit explicitement son permis de séjour par investissement comme un titre de séjour actif. Les investisseurs et leurs familles conservent le droit de résider et de travailler, bénéficient de la mobilité Schengen et sont soumis à l'une des exigences de présence physique les plus faibles parmi les programmes européens.
Sur le plan opérationnel, la principale contrainte demeure la rapidité du traitement administratif plutôt que l'instabilité législative.
L’Italie en 2026 : structure institutionnelle et couplage fiscal
Parmi les programmes comparés, l'Italie présente la structure la plus institutionnalisée.
Il n'y a pas de condition d'acquisition immobilière. Le programme fonctionne plutôt selon un menu d'investissements défini :
- 2 000 000 € en obligations d'État
- 500 000 € en actions ou obligations d'entreprises
- Seuil abaissé pour les investissements dans les jeunes entreprises innovantes
- Une voie philanthropique pour des niveaux de contribution plus élevés
Contrairement à la Grèce, l'Italie n'impose pas de restrictions structurelles en matière d'emploi aux titulaires d'un permis d'investisseur. Le permis de séjour autorise à la fois une activité salariée et une activité indépendante.
L'Italie associe également son programme d'investissement à un régime fiscal forfaitaire destiné aux personnes fortunées et mobiles à l'international. Bien que le coût annuel pour les nouveaux entrants ait augmenté ces dernières années, ce régime offre toujours une certaine prévisibilité aux personnes disposant de revenus substantiels de source étrangère.
Le modèle italien séduit davantage les investisseurs institutionnels et les capitaux diversifiés à l'échelle mondiale que les acheteurs immobiliers motivés par un style de vie.
Comparaison structurelle en 2026
| Pays | Statut de visa doré | Route principale | Contrainte de retour de base | Droits du travail |
| Portugal | Actif | Parcours du fonds de 500 000 € | Risques liés à la structure du fonds et au traitement administratif | Droits complets |
| Grèce | Actif | Immobilier à plusieurs niveaux | Interdiction des locations de courte durée et relèvement des seuils de location de première qualité | Limité |
| Italie | Actif | Menu Investissements institutionnels | Sélection des investissements et conformité | Droits complets |
| Espagne | Aboli | Non applicable | Pas de voie à billet fixe | Pleins droits en vertu d'autres permis |
Droits au travail et réalité de la résidence active
Le Portugal se distingue par sa conception explicite de la résidence comme active et non passive. Le droit de séjour et de travail s'applique aussi bien au demandeur principal qu'aux membres de sa famille.
La Grèce demeure structurellement différente. Si le droit de séjour est accordé, l'autorisation de travail dans le cadre du Golden Visa n'est généralement pas accessible de la même manière.
L'Italie se rapproche davantage du Portugal en matière de flexibilité du marché du travail, permettant une activité professionnelle sans restrictions structurelles liées au statut d'investisseur.
L’Espagne, bien qu’elle n’ait pas maintenu de programme de visa doré, continue d’offrir des catégories de résidence qui incluent des droits de travail pour les entrepreneurs et les professionnels hautement qualifiés.
Régimes fiscaux importants en 2026
Le régime IFICI du Portugal Ce programme vise à attirer des professionnels qualifiés et des activités axées sur l'innovation. Il offre un cadre structuré et limité dans le temps, avec un traitement préférentiel des revenus d'emploi éligibles, particulièrement adapté aux leaders technologiques et aux profils orientés recherche.
La loi Beckham espagnole continue de servir d'incitation à la relocalisation pour les professionnels et les cadres, en appliquant des mécanismes de taxation similaires à ceux des non-résidents pendant la période du régime.
Le régime fiscal italien à imposition forfaitaire cible les personnes ayant des revenus importants de source étrangère, offrant un modèle fiscal alternatif qui privilégie la prévisibilité au calcul du taux marginal.
Chaque régime privilégie un profil différent :
- Le Portugal privilégie les professionnels qualifiés et les fondateurs exerçant des activités à forte valeur ajoutée.
- L'Espagne privilégie la délocalisation de l'emploi des cadres.
- L'Italie privilégie les personnes ultra-riches disposant de revenus mondiaux substantiels.
Il n'existe pas de régime universellement supérieur. Le choix du régime le plus adapté dépend entièrement de la structure des revenus et de l'intention de déménager.
Stabilité et sécurité juridique
D'un point de vue structurel, l'Espagne a connu la transformation la plus radicale en supprimant son programme d'investissement. La Grèce a revu ses seuils et ses règles de location. L'Italie a maintenu la stabilité de son programme. Le Portugal a conservé son cadre de financement.
Au Portugal, les débats politiques autour de la réforme de la nationalité ont suscité un certain bruit de fond, mais aucune modification structurelle du système de résidence financé par des fonds n'a été apportée. Le principal problème opérationnel demeure la fluidité des procédures administratives, plutôt que l'imprévisibilité législative.
Efficacité du traitement et de l'administration
Le Portugal a mis en œuvre des mesures de modernisation numérique, notamment un portail de renouvellement en ligne qui simplifie les démarches pour les résidents actuels. Cependant, les délais d'émission des premières cartes restent plus longs que ne le souhaiteraient de nombreux investisseurs.
La Grèce continue de gérer les volumes de commandes en attente tout en améliorant la cohérence des traitements.
L'Italie fonctionne selon des échéanciers structurés, liés à la réalisation des investissements.
L'Espagne, dans ses catégories non-investisseurs, maintient une architecture de traitement relativement rapide.
Les avantages concurrentiels du Portugal au-delà du calendrier des passeports
Les principaux atouts du Portugal en 2026 sont d'ordre structurel plutôt que purement liés à la citoyenneté.
Ce programme associe des droits de résidence actifs, des exigences de présence physique réduites et un cadre d'investissement réglementé par le biais de fonds supervisés. Il transfère ainsi le risque de la gestion immobilière vers la gouvernance du portefeuille.
Ce modèle de fonds aligne les critères d'éligibilité à l'immigration sur l'allocation de capitaux nationaux plutôt que sur la spéculation immobilière. Il réduit également les frictions opérationnelles par rapport à la propriété immobilière directe.
La modernisation administrative de 2025 et 2026 s'est concentrée sur la réduction des charges d'entretien pour les résidents existants, renforçant ainsi le positionnement du Portugal comme filet de sécurité en matière de mobilité plutôt que comme mandat de relocalisation à temps plein.
Conclusion
L'Europe du Sud ne propose plus de programmes de visa doré interchangeables.
L'Espagne s'est retirée du secteur traditionnel de la migration des investisseurs.
La Grèce reste axée sur l'immobilier, mais avec des contraintes opérationnelles plus strictes.
L'Italie combine des voies d'investissement institutionnelles avec une fiscalité attractive pour la richesse mondiale.
Le visa doré portugais a consolidé son identité en tant que programme de résidence axé sur les marchés financiers avec droits de résidence actifs complets.
Pour les investisseurs recherchant une mobilité européenne dans un cadre réglementé et structuré, le Portugal reste l'une des options les plus équilibrées en 2026.
