Nuestro punto de vista es que el mercado inmobiliario residencial portugués tiene un fuerte desequilibrio entre la oferta y la demanda y, hasta que se corrija, lo más probable es que los precios continúen aumentando de manera constante en el futuro previsible.
Las estadísticas muestran que hay escasez de oferta de viviendas y las licencias de unidades están en su punto más bajo.
Si compara las casas nuevas que salen al mercado en el período 2011/2020 con el período 2001/2010, ¡el número cae en un asombroso 83%!
Asimismo, el stock de viviendas existentes ha aumentado sólo 1.36% en los últimos 10 años.
Vemos tres razones principales para esta evolución:
- Varios de los principales desarrolladores locales quebraron durante la gran crisis financiera y el período de crisis de la deuda europea, y su dinámica en el lanzamiento de nuevos proyectos nunca fue repuesta adecuadamente en el mercado.
- El Banco Central exige a los bancos una mayor asignación de fondos propios para otorgar préstamos a los desarrolladores inmobiliarios, lo que reduce el incentivo para que los bancos presten al sector inmobiliario. El peso del crédito a promotores inmobiliarios en la cartera crediticia del banco ha disminuido más de 10 puntos porcentuales en los últimos 10 años.
- El proceso de concesión de licencias en Portugal es muy ineficiente y lento.
Por el lado de la demanda, la situación es todo lo contrario de la dinámica de la oferta.
Ha habido cambios estructurales importantes en el perfil de la familia portuguesa que exige al mercado ofrecer más y más pequeñas casas.
Las personas por hogar se han reducido de 3,1 a 2,4 desde hace 30 años y el número de hogares ha aumentado de 3,15 millones a 4,17 millones.
Gran parte de esta evolución se debe a la menor cantidad de niños en el hogar. El porcentaje de hogares con niños se ha reducido en el mismo período de 45% del número total de hogares a alrededor de 35% ahora.
El hogar unipersonal ha aumentado de 13% a 21% del total de hogares.
Los matrimonios anuales bajaron de 7,2 por mil a sólo 2,8 por mil.
Como puede ver por lo anterior, solo la dinámica de la población local requeriría muchas más casas nuevas.
Sin embargo, la dinámica de la demanda también está apalancada por la demanda extranjera.
Desde el comienzo del milenio, el número de extranjeros que viven en Portugal ha aumentado de unos 200 mil a casi 800 mil. ¡Las últimas estadísticas anuales muestran que la población extranjera en Portugal crece en unas 100 mil personas en un solo año!
El porcentaje de casas compradas por extranjeros en el total de transacciones ha pasado de menos de 5% hace diez años a casi 11% ahora.
En algunas áreas prósperas como Cascais, el porcentaje de extranjeros en la población total se acerca a la marca 20%.
Solo en los últimos cinco años, el número total de estadounidenses que viven en Portugal se duplicó con creces.
¿Qué está impulsando el crecimiento de los extranjeros que viven en Portugal?
Según nuestro entendimiento, hay tres impulsores principales:
- Costo de vida asequible en áreas importantes como alimentación, educación y salud.
- Seguridad, tal como se expresa en los indicadores internacionales, Portugal se ubica constantemente entre los 5 mejores países del mundo.
- Beneficios fiscales para los jubilados acomodados.
El único factor, desde nuestro punto de vista, que ha estado frenando la demanda son las tasas de interés más altas por parte del BCE para reducir la inflación en la zona euro.
Cerca del 93% de los préstamos hipotecarios en Portugal son a tipo de interés variable y las familias que se han endeudado se sienten ahora las principales de una política monetaria más restrictiva.
Nuestra opinión es que las tasas de interés más altas han estado afectando principalmente a las áreas de ingresos bajos a medios y el mercado de alto nivel y las áreas privilegiadas por los extranjeros para vivir seguirán siendo relativamente inmunes a este contexto negativo.
El desequilibrio entre oferta y demanda antes descrito es estructural y llevará mucho tiempo corregirlo.
El Proyecto de Ley Más Vivienda lanzado por el actual Gobierno portugués apenas rasca la superficie y esperamos que tenga un impacto muy limitado o nulo en el mercado residencial.
The Blue Portugal tiene una visión única del área inmobiliaria porque los miembros fundadores desarrollaron la mayor parte de sus carreras en los sectores inmobiliario y financiero y tienen vínculos sólidos y duraderos con los principales actores de estos sectores en Portugal.
No dude en hablar con nosotros en este camino de inversión. ¡No te arrepentirás!
