我们的观点是，葡萄牙房地产住宅市场供需严重失衡，在其得到纠正之前，价格很可能在可预见的未来继续稳步上涨。

统计数据显示，住房供应短缺，单位许可数量处于历史最低水平。

如果将 2011/2020 年期间上市的新房与 2001/2010 年期间进行比较，数字下降了惊人的 83%！

此外，过去10年现有房屋存量仅增加了1.36%。

我们看到这种演变的三个主要原因：

1. 当地几家主要开发商在金融危机和欧债危机期间破产，他们的新项目开发动力从未在市场上得到适当的替代。
2. 央行要求银行提高自有资金配置，用于向房地产开发商提供贷款，这降低了银行向房地产行业提供贷款的积极性。过去 10 年里，向房地产开发商提供的贷款在银行贷款账簿中的比重下降了 10 个百分点以上。
3. 葡萄牙的许可流程效率极低且缓慢。

在需求方面，情况与供给动态完全相反。

葡萄牙家庭的形象发生了重要的结构性变化，需要市场提供更多、更小的房屋。

每户人口从30年前的3.1人下降到2.4人，户数从315万户增加到417万户。

这种演变的很大一部分原因是家庭中孩子的减少。同期，有孩子的家庭比例从占家庭总数的45%下降到目前的约35%。

单人户占总户数从13%增加到21%。

每年结婚人数从千分之7.2下降到千分之2.8。

正如您从上面所看到的，仅当地人口动态就需要更多的新房屋。

然而，需求动态也受到外国人需求的影响。

自本世纪初以来，居住在葡萄牙的外国人数量已从约20万增加到近80万。最新的年度统计数据显示，葡萄牙的外国人口一年增长约10万人！

外国人购买的房屋占交易总量的比例已从十年前的不到5%增加到现在的近11%。

在卡斯卡伊斯等一些富裕地区，外国人占总人口的比例已接近20%大关。

仅在过去五年中，居住在葡萄牙的美国人总数就增加了一倍多。

是什么推动了居住在葡萄牙的外国人的增长？ 

根据我们的理解，存在三个主要驱动因素：

1. 在食品、教育和健康等重要领域提供负担得起的生活费用。
2. 安全方面，从国际指标来看，葡萄牙始终位居世界前五名。
3. 富裕退休人员的税收优惠。

从我们的角度来看，抑制需求的唯一因素是欧洲央行为降低欧元区通胀而提高利率。

葡萄牙大约 93% 的抵押贷款是浮动利率的，借款家庭现在感受到了更加严格的货币政策的影响。

我们认为，利率上升主要影响中低收入地区，而高端市场和外国人优先居住的地区将继续相对不受这种负面背景的影响。

上述供需失衡是结构性的，需要很长时间才能得到纠正。

现任葡萄牙政府推出的“更多住房法案”只是冰山一角，我们预计对住宅市场的影响非常有限甚至为零。

蓝色葡萄牙对房地产领域有着独特的见解，因为创始成员的大部分职业生涯都在房地产和金融领域度过，并且与葡萄牙这些领域的主要参与者有着牢固而长期的联系。

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