我們的觀點是，葡萄牙房地產住宅市場供需嚴重失衡，在其得到糾正之前，價格很可能在可預見的未來繼續穩步上漲。

統計數據顯示，住房供應短缺，單位許可數量處於歷史最低水平。

如果將 2011/2020 年期間上市的新房與 2001/2010 年期間進行比較，數字下降了驚人的 83%！

此外，過去10年現有房屋存量僅增加了1.36%。

我們看到這種演變的三個主要原因：

1. 當地幾家主要開發商在金融危機和歐債危機期間破產，他們的新項目開發動力從未在市場上得到適當的替代。
2. 央行要求銀行提高自有資金配置，用於向房地產開發商提供貸款，這降低了銀行向房地產行業提供貸款的積極性。過去 10 年裡，向房地產開發商提供的貸款在銀行貸款賬簿中的比重下降了 10 個百分點以上。
3. 葡萄牙的許可流程效率極低且緩慢。

在需求方面，情況與供給動態完全相反。

葡萄牙家庭的形象發生了重要的結構性變化，需要市場提供更多、更小的房屋。

每戶人口從30年前的3.1人下降到2.4人，戶數從315萬戶增加到417萬戶。

這種演變的很大一部分原因是家庭中孩子的減少。同期，有孩子的家庭比例從占家庭總數的45%下降到目前的約35%。

單人戶佔總戶數從13%增加到21%。

每年結婚人數從千分之7.2下降到千分之2.8。

正如您從上面所看到的，僅當地人口動態就需要更多的新房屋。

然而，需求動態也受到外國人需求的影響。

自本世紀初以來，居住在葡萄牙的外國人數量已從約20萬增加到近80萬。最新的年度統計數據顯示，葡萄牙的外國人口一年增長約10萬人！

外國人購買的房屋佔交易總量的比例已從十年前的不到5%增加到現在的近11%。

在卡斯卡伊斯等一些富裕地區，外國人佔總人口的比例已接近20%大關。

僅在過去五年中，居住在葡萄牙的美國人總數就增加了一倍多。

是什麼推動了居住在葡萄牙的外國人的增長？ 

根據我們的理解，存在三個主要驅動因素：

1. 在食品、教育和健康等重要領域提供負擔得起的生活費用。
2. 安全方面，從國際指標來看，葡萄牙始終位居世界前五名。
3. 富裕退休人員的稅收優惠。

從我們的角度來看，抑制需求的唯一因素是歐洲央行為降低歐元區通脹而提高利率。

葡萄牙大約 93% 的抵押貸款是浮動利率的，借款家庭現在感受到了更加嚴格的貨幣政策的影響。

我們認為，利率上升主要影響中低收入地區，而高端市場和外國人優先居住的地區將繼續相對不受這種負面背景的影響。

上述供需失衡是結構性的，需要很長時間才能得到糾正。

現任葡萄牙政府推出的“更多住房法案”只是冰山一角，我們預計對住宅市場的影響非常有限甚至為零。

藍色葡萄牙對房地產領域有著獨特的見解，因為創始成員的大部分職業生涯都在房地產和金融領域度過，並且與葡萄牙這些領域的主要參與者有著牢固而長期的聯繫。

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