हमारा दृष्टिकोण यह है कि पुर्तगाली रियल एस्टेट आवासीय बाजार में आपूर्ति और मांग के बीच एक मजबूत असंतुलन है और जब तक इसे ठीक नहीं किया जाता है, निकट भविष्य में कीमतें लगातार बढ़ती रहेंगी।
आंकड़े बताते हैं कि आवास आपूर्ति की कमी है और यूनिट लाइसेंसिंग अब तक के सबसे निचले स्तर पर है।
यदि आप 2011/2020 की अवधि में बाजार में आने वाले नए घरों की तुलना 2001/2010 की अवधि से करते हैं तो संख्या आश्चर्यजनक रूप से 831टीपी3टी हो जाती है!
साथ ही, पिछले 10 वर्षों में मौजूदा घरों का स्टॉक केवल 1.36% बढ़ा है।
हम इस विकास के तीन मुख्य कारण देखते हैं:
- महान वित्तीय संकट और यूरोपीय ऋण संकट की अवधि के दौरान कई मुख्य स्थानीय डेवलपर्स दिवालिया हो गए, और नई परियोजनाओं को लॉन्च करने में उनकी गतिशीलता को बाजार में कभी भी उचित रूप से प्रतिस्थापित नहीं किया गया।
- सेंट्रल बैंक को रियल एस्टेट डेवलपर्स को ऋण देने के लिए बैंकों को अधिक धन आवंटन की आवश्यकता होती है, जिससे बैंकों को रियल एस्टेट क्षेत्र को ऋण देने के लिए प्रोत्साहन कम हो जाता है। बैंक की ऋण पुस्तिका में रियल एस्टेट डेवलपर्स को ऋण देने का भार पिछले 10 वर्षों में 10 प्रतिशत से अधिक गिर गया है।
- पुर्तगाल में लाइसेंसिंग प्रक्रिया अत्यधिक अक्षम और धीमी है।
मांग पक्ष पर स्थिति आपूर्ति की गतिशीलता के बिल्कुल विपरीत है।
पुर्तगाली परिवार की प्रोफ़ाइल में महत्वपूर्ण संरचनात्मक परिवर्तन हुए हैं जिसके लिए बाज़ार को अधिक और छोटे घर उपलब्ध कराने की आवश्यकता है।
30 साल पहले प्रति घर व्यक्तियों की संख्या 3.1 से घटकर 2.4 हो गई है और घरों की संख्या 3.15 मिलियन से बढ़कर 4.17 मिलियन हो गई है।
इस विकास का एक बड़ा कारण घर में कम बच्चे होना है। इसी अवधि में बच्चों वाले परिवारों का प्रतिशत कुल परिवारों की संख्या के 45% से घटकर अब लगभग 35% हो गया है।
कुल परिवारों की संख्या में एकल व्यक्ति परिवार 13% से बढ़कर 21% हो गया है।
वार्षिक विवाह 7.2 प्रति एक हजार से घटकर केवल 2.8 प्रति एक हजार रह गया।
जैसा कि आप ऊपर देख सकते हैं, स्थानीय जनसंख्या की गतिशीलता के लिए कई और नए घरों की आवश्यकता होगी।
हालाँकि, मांग की गतिशीलता को विदेशियों की मांग से भी लाभ मिलता है।
सहस्राब्दी की शुरुआत से, पुर्तगाल में रहने वाले विदेशियों की संख्या लगभग 200 हजार से बढ़कर लगभग 800 हजार हो गई है। नवीनतम वार्षिक आँकड़े दर्शाते हैं कि पुर्तगाल में विदेशी जनसंख्या एक ही वर्ष में लगभग 100 हजार लोगों की दर से बढ़ रही है!
कुल लेन-देन में विदेशियों द्वारा खरीदे गए मकानों का प्रतिशत दस साल पहले के 5% से बढ़कर अब लगभग 11% हो गया है।
कैस्केस जैसे कुछ समृद्ध क्षेत्रों में, कुल जनसंख्या में विदेशियों का प्रतिशत 20% के करीब पहुंच रहा है।
पिछले पाँच वर्षों में पुर्तगाल में रहने वाले अमेरिकी व्यक्तियों की कुल संख्या दोगुनी से अधिक हो गई है।
पुर्तगाल में रहने वाले विदेशियों की वृद्धि का कारण क्या है?
हमारी समझ से तीन मुख्य चालक हैं:
- भोजन, शिक्षा और स्वास्थ्य जैसे महत्वपूर्ण क्षेत्रों में रहने की किफायती लागत।
- सुरक्षा, जैसा कि अंतर्राष्ट्रीय संकेतकों में व्यक्त किया गया है, पुर्तगाल लगातार विश्व के शीर्ष 5 देशों में स्थान रखता है।
- संपन्न सेवानिवृत्त व्यक्तियों के लिए कर लाभ।
हमारे दृष्टिकोण से, मांग में कमी लाने वाला एकमात्र कारक यूरोजोन क्षेत्र में मुद्रास्फीति को कम करने के लिए ईसीबी द्वारा उच्च ब्याज दरें हैं।
पुर्तगाल में लगभग 93% बंधक ऋण परिवर्तनीय दर के आधार पर हैं और जिन परिवारों ने उधार लिया है वे अब अधिक प्रतिबंधात्मक मौद्रिक नीति का मुख्य हिस्सा महसूस कर रहे हैं।
हमारा विचार है कि उच्च ब्याज दरें मुख्य रूप से निम्न से मध्यम आय वाले क्षेत्रों को प्रभावित कर रही हैं और उच्च अंत बाजार और विदेशियों द्वारा रहने के लिए विशेषाधिकार प्राप्त क्षेत्र इस नकारात्मक पृष्ठभूमि के प्रति अपेक्षाकृत प्रतिरक्षित बने रहेंगे।
आपूर्ति और मांग के बीच ऊपर वर्णित असंतुलन संरचनात्मक है और इसे सही होने में लंबा समय लगेगा।
वर्तमान पुर्तगाली सरकार द्वारा शुरू किया गया अधिक आवास विधेयक केवल सतही तौर पर सामने आता है और हमें उम्मीद है कि आवासीय बाजार पर इसका बहुत सीमित या शून्य प्रभाव पड़ेगा।
ब्लू पुर्तगाल के पास रियल एस्टेट क्षेत्र में एक अद्वितीय अंतर्दृष्टि है क्योंकि संस्थापक सदस्यों ने अपने अधिकांश करियर रियल एस्टेट और वित्तीय क्षेत्रों में बिताए हैं और पुर्तगाल में इन क्षेत्रों के प्रमुख खिलाड़ियों के साथ उनके मजबूत और लंबे संबंध हैं।
इस निवेश पथ पर हमारे साथ बात करने में संकोच न करें। आपको इसका पछतावा नहीं होगा!
