وجهة نظرنا هي أن السوق العقاري البرتغالي لديه اختلال قوي بين العرض والطلب وحتى يتم تصحيحه ، فمن المرجح أن تستمر الأسعار في الارتفاع بشكل مطرد في المستقبل المنظور.
تظهر الإحصاءات أن هناك نقصًا في المعروض من المساكن وأن ترخيص الوحدات في أدنى مستوياته على الإطلاق.
إذا قارنت المنازل الجديدة القادمة إلى السوق في الفترة 2011/2020 بالفترة 2001/2010 ، فإن الرقم ينخفض إلى 83% مذهل!
أيضًا ، زاد مخزون المنازل القائمة فقط 1.36% في السنوات العشر الماضية.
نرى ثلاثة أسباب رئيسية لهذا التطور:
- تعرض العديد من المطورين المحليين الرئيسيين للإفلاس خلال الأزمة المالية الكبرى وفترة أزمة الديون الأوروبية ، ولم يتم استبدال ديناميكياتهم في إطلاق مشاريع جديدة بشكل صحيح في السوق.
- يطلب البنك المركزي من البنوك تخصيص أموال خاصة أعلى من أجل إقراض مطوري العقارات مما يقلل من حوافز البنوك لإقراض قطاع العقارات. لقد انخفض الإقراض للمطورين العقاريين في دفتر قروض البنك بأكثر من 10 نقاط مئوية في السنوات العشر الماضية.
- عملية الترخيص في البرتغال غير فعالة للغاية وبطيئة.
من ناحية الطلب ، فإن الوضع هو عكس ديناميكيات العرض تمامًا.
كانت هناك تغييرات هيكلية مهمة في صورة الأسرة البرتغالية التي تتطلب من السوق توفير المزيد من المنازل الأصغر.
وانخفض عدد الأشخاص لكل أسرة من 3.1 إلى 2.4 مقارنة بما كان عليه قبل 30 عامًا ، كما ارتفع عدد الأسر من 3.15 مليون إلى 4.17 مليون.
يرجع جزء كبير من هذا التطور إلى قلة عدد الأطفال في الأسرة. انخفضت النسبة المئوية للأسر التي لديها أطفال في نفس الفترة من 45% من إجمالي عدد الأسر إلى حوالي 35% الآن.
زادت الأسرة المعيشية المكونة من شخص واحد من 13% إلى 21% من إجمالي عدد الأسر.
وانخفضت الزيجات السنوية من 7.2 لكل ألف إلى 2.8 لكل ألف فقط.
كما ترون مما سبق ، فإن ديناميكيات السكان المحليين فقط ستتطلب المزيد من المنازل الجديدة.
ومع ذلك ، فإن ديناميكية الطلب يتم الاستفادة منها أيضًا من خلال طلب الأجنبي.
منذ بداية الألفية ، زاد عدد الأجانب الذين يعيشون في البرتغال من حوالي 200 ألف إلى ما يقرب من 800 ألف. تظهر أحدث الإحصائيات السنوية أن عدد السكان الأجانب في البرتغال ينمو بنحو 100 ألف شخص في عام واحد!
ارتفعت النسبة المئوية للمنازل التي اشتراها الأجانب في إجمالي عدد المعاملات من أقل من 5% قبل عشر سنوات إلى ما يقرب من 11% الآن.
في بعض المناطق الغنية مثل Cascais ، تقترب النسبة المئوية للأجانب من إجمالي السكان من علامة 20%.
فقط في السنوات الخمس الماضية ، تضاعف العدد الإجمالي للأشخاص الأمريكيين الذين يعيشون في البرتغال أكثر من الضعف.
ما الذي يدفع نمو الأجانب الذين يعيشون في البرتغال؟
من فهمنا هناك ثلاثة محركات رئيسية:
- تكلفة المعيشة المعقولة في مجالات مهمة مثل الغذاء والتعليم والصحة.
- السلامة ، كما هو موضح في المؤشرات الدولية ، تحتل البرتغال المرتبة الأولى بين أفضل 5 دول في العالم.
- المزايا الضريبية للمتقاعدين الأثرياء.
العامل الوحيد ، من وجهة نظرنا ، الذي أدى إلى تراجع الطلب هو ارتفاع أسعار الفائدة من قبل البنك المركزي الأوروبي لخفض التضخم في منطقة اليورو.
حوالي 93% من قروض الرهن العقاري في البرتغال على أساس معدل متغير والعائلات التي اقترضت تشعر الآن بالسياسة النقدية الأكثر تقييدًا.
وجهة نظرنا هي أن أسعار الفائدة المرتفعة قد أثرت بشكل أساسي على المناطق ذات الدخل المنخفض إلى المتوسط وأن السوق والمناطق الراقية التي يتمتع بها الأجانب للعيش ستظل محصنة نسبيًا من هذه الخلفية السلبية.
يعتبر عدم التوازن الموصوف أعلاه بين العرض والطلب هيكليًا وسيستغرق وقتًا طويلاً حتى يتم تصحيحه.
لقد خدش قانون المزيد من الإسكان الذي أطلقته الحكومة البرتغالية الحالية السطح ونتوقع أن يكون له تأثير محدود للغاية على سوق العقارات السكنية.
تتمتع The Blue Portugal بنظرة ثاقبة فريدة في مجال العقارات لأن الأعضاء المؤسسين قضوا معظم حياتهم المهنية في القطاعين العقاري والمالي ولديهم روابط قوية وطويلة مع اللاعبين الرئيسيين في هذه القطاعات في البرتغال.
لا تتردد في التحدث معنا حول هذا المسار الاستثماري. لن تندم!
