{"id":6555,"date":"2026-03-05T15:04:30","date_gmt":"2026-03-05T15:04:30","guid":{"rendered":"https:\/\/theblueportugal.com\/?p=6555"},"modified":"2026-03-05T15:04:34","modified_gmt":"2026-03-05T15:04:34","slug":"comparaison-des-programmes-de-residence-en-europe-du-sud-par-investissement","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/theblueportugal.com\/fr\/comparaison-des-programmes-de-residence-en-europe-du-sud-par-investissement\/","title":{"rendered":"Comparaison strat\u00e9gique des programmes de r\u00e9sidence par investissement en Europe du Sud en 2026"},"content":{"rendered":"<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Un aper\u00e7u r\u00e9aliste du march\u00e9 en 2026<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Le secteur de la r\u00e9sidence par investissement en Europe du Sud est entr\u00e9 dans une phase de consolidation. On observe une diminution du nombre de programmes, un contr\u00f4le politique renforc\u00e9, une surveillance accrue des dispositifs li\u00e9s au logement et un d\u00e9bat croissant autour des d\u00e9lais d&#039;obtention de la citoyennet\u00e9. Le mod\u00e8le classique \u201c\u00a0acheter un bien immobilier et obtenir la r\u00e9sidence\u00a0\u201d ne caract\u00e9rise plus le march\u00e9 europ\u00e9en.<\/p>\n\n\n\n<p>En 2026, les investisseurs \u00e9valuent la stabilit\u00e9 structurelle, la pr\u00e9visibilit\u00e9 juridique, les droits de r\u00e9sidence r\u00e9elle, la situation fiscale, l&#039;efficacit\u00e9 administrative et la nature de l&#039;actif d&#039;investissement sous-jacent.<\/p>\n\n\n\n<p>Le Portugal, la Gr\u00e8ce et l&#039;Italie proposent toujours des programmes de r\u00e9sidence par investissement. L&#039;Espagne, en revanche, n&#039;a plus de programme de visa dor\u00e9.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>L&#039;Espagne en 2026\u00a0: la fin d\u00e9finitive du visa dor\u00e9<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>L&#039;Espagne a totalement aboli son r\u00e9gime de r\u00e9sidence pour investisseurs. Non seulement la voie immobili\u00e8re a \u00e9t\u00e9 supprim\u00e9e, mais l&#039;ensemble du cadre juridique relatif aux visas d&#039;investisseur a \u00e9t\u00e9 retir\u00e9 du syst\u00e8me l\u00e9gal.<\/p>\n\n\n\n<p>\u00c0 compter de 2026, l&#039;Espagne ne propose plus de titre de s\u00e9jour par investissement \u00e0 tarif fixe. En revanche, l&#039;\u00e9cosyst\u00e8me des permis de s\u00e9jour pour les entrepreneurs, les professionnels hautement qualifi\u00e9s, les transferts intragroupes et les projets d&#039;entreprises strat\u00e9giques demeure actif. Le mod\u00e8le a \u00e9volu\u00e9\u00a0: il ne repose plus sur un investissement minimum, mais sur la d\u00e9monstration d&#039;une valeur \u00e9conomique et d&#039;une activit\u00e9 concr\u00e8tes.\u201c<\/p>\n\n\n\n<p>Concr\u00e8tement, l&#039;Espagne se positionne d\u00e9sormais comme une destination attractive pour les talents et les entreprises plut\u00f4t que comme un programme de r\u00e9sidence bas\u00e9 sur le capital. Son r\u00e9gime fiscal avantageux pour les expatri\u00e9s demeure l&#039;un des principaux facteurs de motivation financi\u00e8re pour les professionnels en mobilit\u00e9 internationale.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>La Gr\u00e8ce en 2026\u00a0: L\u2019immobilier face \u00e0 la segmentation et aux contraintes op\u00e9rationnelles<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>La Gr\u00e8ce reste fortement ancr\u00e9e dans l&#039;immobilier, mais le programme a \u00e9t\u00e9 fondamentalement recalibr\u00e9 gr\u00e2ce \u00e0 une segmentation g\u00e9ographique.<\/p>\n\n\n\n<p>La structure actuelle fonctionne avec des niveaux d&#039;investissement distincts\u00a0:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>800\u00a0000 \u20ac dans les zones \u00e0 forte demande, notamment Ath\u00e8nes et les \u00eeles principales.<\/li>\n\n\n\n<li>400 000 \u20ac dans les r\u00e9gions secondaires<\/li>\n\n\n\n<li>250\u00a0000 \u20ac pour certaines cat\u00e9gories de conversion ou de restauration de biens immobiliers<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Le changement le plus important r\u00e9side non seulement dans le rel\u00e8vement des seuils, mais aussi dans l&#039;interdiction formelle de la location de courte dur\u00e9e des logements li\u00e9s au Golden Visa. La location de type Airbnb n&#039;est plus autoris\u00e9e dans le cadre de ce programme.<\/p>\n\n\n\n<p>Cela modifie profond\u00e9ment le mod\u00e8le de rendement pour les investisseurs. La Gr\u00e8ce est pass\u00e9e d&#039;une strat\u00e9gie \u201c r\u00e9sidence et location saisonni\u00e8re potentiellement lucrative \u201d \u00e0 une strat\u00e9gie \u201c r\u00e9sidence et pr\u00e9servation du capital ou revenus locatifs \u00e0 long terme \u201d. Les investisseurs en zones privil\u00e9gi\u00e9es sont d\u00e9sormais confront\u00e9s \u00e0 des barri\u00e8res \u00e0 l&#039;entr\u00e9e plus \u00e9lev\u00e9es et \u00e0 une flexibilit\u00e9 r\u00e9duite dans leurs strat\u00e9gies de revenus.<\/p>\n\n\n\n<p>Bien que la Gr\u00e8ce demeure attrayante pour ceux qui recherchent une exposition concr\u00e8te \u00e0 l&#039;immobilier, elle a connu un r\u00e9ajustement r\u00e9glementaire plus important au cours des deux derni\u00e8res ann\u00e9es que ses homologues r\u00e9gionaux.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Le Portugal en 2026 : Consolidation du mod\u00e8le des march\u00e9s de capitaux<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Le Portugal a recentr\u00e9 son programme sur l&#039;investissement productif. L&#039;immobilier n&#039;est plus un crit\u00e8re d&#039;admissibilit\u00e9, et la voie phare est d\u00e9sormais\u2026 <a href=\"https:\/\/theblueportugal.com\/fr\/blue-investment-funds\/\" data-type=\"page\" data-id=\"1412\">Souscription \u00e0 un fonds d&#039;investissement de 500\u00a0000 \u20ac<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p>La structure de base reste coh\u00e9rente :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Investissement minimum de 500\u00a0000 \u20ac dans un fonds d&#039;investissement ou de capital-investissement \u00e9ligible.<\/li>\n\n\n\n<li>Un horizon de maturit\u00e9 minimal typique des fonds align\u00e9 sur les d\u00e9lais de r\u00e9sidence<\/li>\n\n\n\n<li>Une exigence d&#039;allocation nationale orientant la majorit\u00e9 des capitaux vers des entreprises portugaises<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>D\u00e9but 2026, aucune modification l\u00e9gislative structurelle n&#039;avait supprim\u00e9 la logique d&#039;allocation nationale dans le cadre du financement par fonds.<\/p>\n\n\n\n<p>La principale sp\u00e9cificit\u00e9 du Portugal r\u00e9side dans la nature de l&#039;actif. Les investisseurs s&#039;affranchissent des risques op\u00e9rationnels li\u00e9s \u00e0 l&#039;immobilier, tels que la vacance locative, les litiges d&#039;entretien ou la r\u00e9glementation des locations de courte dur\u00e9e, et assument en revanche les risques li\u00e9s \u00e0 la gouvernance du fonds, \u00e0 l&#039;allocation du portefeuille et au choix du gestionnaire. Ce processus de v\u00e9rification pr\u00e9alable est diff\u00e9rent et souvent plus facile \u00e0 standardiser pour les investisseurs internationaux.<\/p>\n\n\n\n<p>De plus, le Portugal d\u00e9finit explicitement son permis de s\u00e9jour par investissement comme un titre de s\u00e9jour actif. Les investisseurs et leurs familles conservent le droit de r\u00e9sider et de travailler, b\u00e9n\u00e9ficient de la mobilit\u00e9 Schengen et sont soumis \u00e0 l&#039;une des exigences de pr\u00e9sence physique les plus faibles parmi les programmes europ\u00e9ens.<\/p>\n\n\n\n<p>Sur le plan op\u00e9rationnel, la principale contrainte demeure la rapidit\u00e9 du traitement administratif plut\u00f4t que l&#039;instabilit\u00e9 l\u00e9gislative.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>L\u2019Italie en 2026\u00a0: structure institutionnelle et couplage fiscal<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Parmi les programmes compar\u00e9s, l&#039;Italie pr\u00e9sente la structure la plus institutionnalis\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n<p>Il n&#039;y a pas de condition d&#039;acquisition immobili\u00e8re. Le programme fonctionne plut\u00f4t selon un menu d&#039;investissements d\u00e9fini\u00a0:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>2 000 000 \u20ac en obligations d&#039;\u00c9tat<\/li>\n\n\n\n<li>500 000 \u20ac en actions ou obligations d&#039;entreprises<\/li>\n\n\n\n<li>Seuil abaiss\u00e9 pour les investissements dans les jeunes entreprises innovantes<\/li>\n\n\n\n<li>Une voie philanthropique pour des niveaux de contribution plus \u00e9lev\u00e9s<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Contrairement \u00e0 la Gr\u00e8ce, l&#039;Italie n&#039;impose pas de restrictions structurelles en mati\u00e8re d&#039;emploi aux titulaires d&#039;un permis d&#039;investisseur. Le permis de s\u00e9jour autorise \u00e0 la fois une activit\u00e9 salari\u00e9e et une activit\u00e9 ind\u00e9pendante.<\/p>\n\n\n\n<p>L&#039;Italie associe \u00e9galement son programme d&#039;investissement \u00e0 un r\u00e9gime fiscal forfaitaire destin\u00e9 aux personnes fortun\u00e9es et mobiles \u00e0 l&#039;international. Bien que le co\u00fbt annuel pour les nouveaux entrants ait augment\u00e9 ces derni\u00e8res ann\u00e9es, ce r\u00e9gime offre toujours une certaine pr\u00e9visibilit\u00e9 aux personnes disposant de revenus substantiels de source \u00e9trang\u00e8re.<\/p>\n\n\n\n<p>Le mod\u00e8le italien s\u00e9duit davantage les investisseurs institutionnels et les capitaux diversifi\u00e9s \u00e0 l&#039;\u00e9chelle mondiale que les acheteurs immobiliers motiv\u00e9s par un style de vie.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Comparaison structurelle en 2026<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><tbody><tr><td><strong>Pays<\/strong><\/td><td><strong>Statut de visa dor\u00e9<\/strong><\/td><td><strong>Route principale<\/strong><\/td><td><strong>Contrainte de retour de base<\/strong><\/td><td><strong>Droits du travail<\/strong><\/td><\/tr><tr><td>Portugal<\/td><td>Actif<\/td><td>Parcours du fonds de 500\u00a0000\u00a0\u20ac<\/td><td>Risques li\u00e9s \u00e0 la structure du fonds et au traitement administratif<\/td><td>Droits complets<\/td><\/tr><tr><td>Gr\u00e8ce<\/td><td>Actif<\/td><td>Immobilier \u00e0 plusieurs niveaux<\/td><td>Interdiction des locations de courte dur\u00e9e et rel\u00e8vement des seuils de location de premi\u00e8re qualit\u00e9<\/td><td>Limit\u00e9<\/td><\/tr><tr><td>Italie<\/td><td>Actif<\/td><td>Menu Investissements institutionnels<\/td><td>S\u00e9lection des investissements et conformit\u00e9<\/td><td>Droits complets<\/td><\/tr><tr><td>Espagne<\/td><td>Aboli<\/td><td>Non applicable<\/td><td>Pas de voie \u00e0 billet fixe<\/td><td>Pleins droits en vertu d&#039;autres permis<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Droits au travail et r\u00e9alit\u00e9 de la r\u00e9sidence active<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Le Portugal se distingue par sa conception explicite de la r\u00e9sidence comme active et non passive. Le droit de s\u00e9jour et de travail s&#039;applique aussi bien au demandeur principal qu&#039;aux membres de sa famille.<\/p>\n\n\n\n<p>La Gr\u00e8ce demeure structurellement diff\u00e9rente. Si le droit de s\u00e9jour est accord\u00e9, l&#039;autorisation de travail dans le cadre du Golden Visa n&#039;est g\u00e9n\u00e9ralement pas accessible de la m\u00eame mani\u00e8re.<\/p>\n\n\n\n<p>L&#039;Italie se rapproche davantage du Portugal en mati\u00e8re de flexibilit\u00e9 du march\u00e9 du travail, permettant une activit\u00e9 professionnelle sans restrictions structurelles li\u00e9es au statut d&#039;investisseur.<\/p>\n\n\n\n<p>L\u2019Espagne, bien qu\u2019elle n\u2019ait pas maintenu de programme de visa dor\u00e9, continue d\u2019offrir des cat\u00e9gories de r\u00e9sidence qui incluent des droits de travail pour les entrepreneurs et les professionnels hautement qualifi\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>R\u00e9gimes fiscaux importants en 2026<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p><a href=\"https:\/\/theblueportugal.com\/fr\/ifici-portugal-une-nouvelle-incitation-fiscale-pour-les-expatries\/\">Le r\u00e9gime IFICI du Portugal<\/a> Ce programme vise \u00e0 attirer des professionnels qualifi\u00e9s et des activit\u00e9s ax\u00e9es sur l&#039;innovation. Il offre un cadre structur\u00e9 et limit\u00e9 dans le temps, avec un traitement pr\u00e9f\u00e9rentiel des revenus d&#039;emploi \u00e9ligibles, particuli\u00e8rement adapt\u00e9 aux leaders technologiques et aux profils orient\u00e9s recherche.<\/p>\n\n\n\n<p>La loi Beckham espagnole continue de servir d&#039;incitation \u00e0 la relocalisation pour les professionnels et les cadres, en appliquant des m\u00e9canismes de taxation similaires \u00e0 ceux des non-r\u00e9sidents pendant la p\u00e9riode du r\u00e9gime.<\/p>\n\n\n\n<p>Le r\u00e9gime fiscal italien \u00e0 imposition forfaitaire cible les personnes ayant des revenus importants de source \u00e9trang\u00e8re, offrant un mod\u00e8le fiscal alternatif qui privil\u00e9gie la pr\u00e9visibilit\u00e9 au calcul du taux marginal.<\/p>\n\n\n\n<p>Chaque r\u00e9gime privil\u00e9gie un profil diff\u00e9rent :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Le Portugal privil\u00e9gie les professionnels qualifi\u00e9s et les fondateurs exer\u00e7ant des activit\u00e9s \u00e0 forte valeur ajout\u00e9e.<\/li>\n\n\n\n<li>L&#039;Espagne privil\u00e9gie la d\u00e9localisation de l&#039;emploi des cadres.<\/li>\n\n\n\n<li>L&#039;Italie privil\u00e9gie les personnes ultra-riches disposant de revenus mondiaux substantiels.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Il n&#039;existe pas de r\u00e9gime universellement sup\u00e9rieur. Le choix du r\u00e9gime le plus adapt\u00e9 d\u00e9pend enti\u00e8rement de la structure des revenus et de l&#039;intention de d\u00e9m\u00e9nager.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Stabilit\u00e9 et s\u00e9curit\u00e9 juridique<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>D&#039;un point de vue structurel, l&#039;Espagne a connu la transformation la plus radicale en supprimant son programme d&#039;investissement. La Gr\u00e8ce a revu ses seuils et ses r\u00e8gles de location. L&#039;Italie a maintenu la stabilit\u00e9 de son programme. Le Portugal a conserv\u00e9 son cadre de financement.<\/p>\n\n\n\n<p>Au Portugal, les d\u00e9bats politiques autour de la r\u00e9forme de la nationalit\u00e9 ont suscit\u00e9 un certain bruit de fond, mais aucune modification structurelle du syst\u00e8me de r\u00e9sidence financ\u00e9 par des fonds n&#039;a \u00e9t\u00e9 apport\u00e9e. Le principal probl\u00e8me op\u00e9rationnel demeure la fluidit\u00e9 des proc\u00e9dures administratives, plut\u00f4t que l&#039;impr\u00e9visibilit\u00e9 l\u00e9gislative.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Efficacit\u00e9 du traitement et de l&#039;administration<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Le Portugal a mis en \u0153uvre des mesures de modernisation num\u00e9rique, notamment un portail de renouvellement en ligne qui simplifie les d\u00e9marches pour les r\u00e9sidents actuels. Cependant, les d\u00e9lais d&#039;\u00e9mission des premi\u00e8res cartes restent plus longs que ne le souhaiteraient de nombreux investisseurs.<\/p>\n\n\n\n<p>La Gr\u00e8ce continue de g\u00e9rer les volumes de commandes en attente tout en am\u00e9liorant la coh\u00e9rence des traitements.<\/p>\n\n\n\n<p>L&#039;Italie fonctionne selon des \u00e9ch\u00e9anciers structur\u00e9s, li\u00e9s \u00e0 la r\u00e9alisation des investissements.<\/p>\n\n\n\n<p>L&#039;Espagne, dans ses cat\u00e9gories non-investisseurs, maintient une architecture de traitement relativement rapide.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Les avantages concurrentiels du Portugal au-del\u00e0 du calendrier des passeports<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Les principaux atouts du Portugal en 2026 sont d&#039;ordre structurel plut\u00f4t que purement li\u00e9s \u00e0 la citoyennet\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<p>Ce programme associe des droits de r\u00e9sidence actifs, des exigences de pr\u00e9sence physique r\u00e9duites et un cadre d&#039;investissement r\u00e9glement\u00e9 par le biais de fonds supervis\u00e9s. Il transf\u00e8re ainsi le risque de la gestion immobili\u00e8re vers la gouvernance du portefeuille.<\/p>\n\n\n\n<p>Ce mod\u00e8le de fonds aligne les crit\u00e8res d&#039;\u00e9ligibilit\u00e9 \u00e0 l&#039;immigration sur l&#039;allocation de capitaux nationaux plut\u00f4t que sur la sp\u00e9culation immobili\u00e8re. Il r\u00e9duit \u00e9galement les frictions op\u00e9rationnelles par rapport \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re directe.<\/p>\n\n\n\n<p>La modernisation administrative de 2025 et 2026 s&#039;est concentr\u00e9e sur la r\u00e9duction des charges d&#039;entretien pour les r\u00e9sidents existants, renfor\u00e7ant ainsi le positionnement du Portugal comme filet de s\u00e9curit\u00e9 en mati\u00e8re de mobilit\u00e9 plut\u00f4t que comme mandat de relocalisation \u00e0 temps plein.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Conclusion<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>L&#039;Europe du Sud ne propose plus de programmes de visa dor\u00e9 interchangeables.<\/p>\n\n\n\n<p>L&#039;Espagne s&#039;est retir\u00e9e du secteur traditionnel de la migration des investisseurs.<br>La Gr\u00e8ce reste ax\u00e9e sur l&#039;immobilier, mais avec des contraintes op\u00e9rationnelles plus strictes.<br>L&#039;Italie combine des voies d&#039;investissement institutionnelles avec une fiscalit\u00e9 attractive pour la richesse mondiale.<br><a href=\"https:\/\/theblueportugal.com\/fr\/visas-pour-le-portugal\/portugal-golden-visa-and-residency-citizenship-d9\/\" data-type=\"page\" data-id=\"1282\">Le visa dor\u00e9 portugais a consolid\u00e9 son identit\u00e9<\/a> en tant que programme de r\u00e9sidence ax\u00e9 sur les march\u00e9s financiers avec droits de r\u00e9sidence actifs complets.<\/p>\n\n\n\n<p>Pour les investisseurs recherchant une mobilit\u00e9 europ\u00e9enne dans un cadre r\u00e9glement\u00e9 et structur\u00e9, le Portugal reste l&#039;une des options les plus \u00e9quilibr\u00e9es en 2026.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>A Real Snapshot of the Market as of 2026 The Southern European residency by investment landscape has entered a consolidation phase. There are fewer programs, tighter political oversight, more scrutiny around housing-linked routes, and increasing debate around citizenship timelines. The classic \u201cbuy property and obtain residency\u201d model no longer defines the European market. 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